+90 534 600 25 38
Paylı mülkiyet,
bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkının birden fazla kişiye ait olduğu, ancak
eşyanın fiziksel olarak bölünmediği ortak mülkiyet biçimidir. Türk Medeni
Kanunu’nda düzenlenen bu kurumda her paydaş, soyut bir paya sahip olur ve
payından kaynaklanan hak ve yükümlülüklere, kural olarak payı oranında katılır.
Paylı mülkiyet; hukuki işlem, yetkili makam kararı veya kanun hükmüyle
kurulabilir. Paydaşların yönetime katılma ve maldan yararlanma yetkileri,
yapılacak işlemin niteliğine göre farklı karar yeter sayısına bağlanmıştır.
Zorunlu, ivedi ve olağan yönetim işleri bakımından bireysel hareket imkânı
tanınırken, önemli yönetim işlerinde pay ve paydaş çoğunluğu; olağanüstü
yönetim ve tasarruf işlemlerinde ise kural olarak oybirliği aranır. Paylı mülkiyet,
payın devri, malın yok olması, kamulaştırma, kat mülkiyetine geçiş veya
paylaşma gibi sebeplerle sona erebilir. Bu çalışmada, yasal önalım hakkı
dışında paylı mülkiyetin temel unsurları, paydaşların yetkileri, yönetim rejimi
ve sona erme biçimleri genel hatlarıyla incelenmiştir.
Anahtar
Kelimeler: Paylı mülkiyet, paydaş, yönetim, paylaşma, ortaklığın
giderilmesi, Türk Medeni Kanunu
Paylı mülkiyet,
aynı eşya üzerindeki mülkiyet hakkının birden fazla kişiye ait olması hâlinde
ortaya çıkan ve uygulamada özellikle taşınmazlar bakımından önem taşıyan bir
mülkiyet türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 688 ve devamı maddelerinde düzenlenen
paylı mülkiyette eşya maddi olarak bölünmez; buna karşılık mülkiyet hakkı,
paydaşların belirli oranlardaki soyut paylarına ayrılır. Bu nedenle paylı
mülkiyet, her paydaşın eşyanın fiziksel olarak belirlenmiş bir bölümünün maliki
olduğu bir sistem değildir. Paydaşlar, eşyanın bütünü üzerinde ortak bir
mülkiyet ilişkisine sahip olmakla birlikte, yetki ve yükümlülüklerini payları
ölçüsünde kullanırlar (Eren, 2016; Sirmen, 2020).
Paylı mülkiyetin
temel özelliği, eşyanın fiilen bölünmemiş olmasıdır. Pay, eşyanın fiziksel bir
parçasını değil, mülkiyet hakkı içindeki soyut ve ideal bir oranı ifade eder.
Pay oranları hukuki işlemin kuruluşunda belirlenebilir. Oranların
belirtilmediği hâllerde ise Türk Medeni Kanunu m. 688 uyarınca payların eşit
olduğu kabul edilir. Paydaşlar gerçek veya tüzel kişi olabilir; paylı
mülkiyetin konusu ise belirli ve tek bir eşya olmalıdır.
Doktrinde paylı
mülkiyetin niteliği konusunda farklı görüşler ileri sürülmüştür. Bir görüş,
eşyanın maddi olarak bölündüğünü kabul ederken, diğer bir görüş mülkiyet
hakkının fikrî olarak bölündüğünü savunur. Türk hukuk sistemine ve Türk Medeni
Kanunu’nun düzenlemesine daha uygun olan yaklaşım, payların fiziksel değil
fikrî bir bölünmeyi ifade ettiğidir. Buna göre mülkiyet hakkı tektir; ancak bu
hakka bağlı ve bölünebilir yetkiler pay oranında kullanılır. Eşyanın niteliği
gereği bölünemeyen kullanma ve yararlanma yetkileri ise bütün eşya üzerinde,
diğer paydaşların haklarına zarar vermeyecek biçimde kullanılmalıdır (Oğuzman,
Selici & Oktay-Özdemir, 2016).
Paylı mülkiyet,
bağımsız veya bağımlı nitelikte olabilir. Bağımsız paylı mülkiyette pay
doğrudan kişiye aittir. Bağımlı paylı mülkiyette ise pay, başka bir taşınmaza
veya eşyaya bağlıdır. Örneğin, iki taşınmaz arasındaki duvar, çit veya benzeri
sınırlıklar, aksi ispat edilmedikçe komşu taşınmaz maliklerinin paylı malı
sayılır. Bu tür paylar, bağlı oldukları taşınmazın hukukî kaderini takip eder.
Paylı mülkiyet
üç temel yolla kurulabilir. İlk olarak satış, bağışlama veya miras sözleşmesi
gibi hukuki işlemlerle paylı mülkiyet tesis edilebilir. Miras ortaklarının
yazılı bir sözleşmeyle elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürmeleri de
bu kapsamdadır. İkinci olarak mahkeme veya yetkili idari makam kararı paylı
mülkiyetin kurulmasına neden olabilir. Üçüncü olarak bazı hâllerde paylı mülkiyet
doğrudan kanun hükmüyle meydana gelir.
Her paydaş,
kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Türk Medeni
Kanunu m. 688/3’e göre pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar
tarafından haczettirilebilir. Bununla birlikte payın devri, eşyanın taşınır
veya taşınmaz olmasına göre farklı şekil ve tescil şartlarına tâbidir. Taşınmaz
payının devrinde resmî şekil ve tapu siciline tescil gerekir. Paydaş, payına
ilişkin haklarının ihlali hâlinde istihkak, el atmanın önlenmesi, zilyetlik
veya tapu sicilinin düzeltilmesi davalarına başvurabilir.
Paydaşların
gider ve yükümlülüklere katılmaları da kural olarak pay oranına bağlıdır. Türk
Medeni Kanunu m. 694 gereğince, paylı malın giderlerine ve maldan kaynaklanan
yükümlülüklere, aralarında farklı bir anlaşma bulunmadıkça, her paydaş payı
oranında katlanır. Payından fazla gider ödeyen paydaş, diğer paydaşlara payları
oranında rücu edebilir.
Paylı mülkiyette
yönetim işleri, eşyanın korunması, kullanılması, işletilmesi ve ekonomik
değerinin sürdürülmesi amacıyla gerçekleştirilen fiilî veya hukukî işlemlerdir.
Kanun, yönetim işlerini niteliğine göre farklı kategorilere ayırmıştır.
Zorunlu
yönetim işleri, eşyanın değerinin veya kullanılabilirliğinin korunması için
yapılması kaçınılmaz olan işlemlerdir. Hasar gören bir yapının onarılması veya
bozulmak üzere olan ürünlerin satılması bu kapsamda değerlendirilebilir. İvedi
yönetim işleri ise beklenmesi hâlinde zarar doğacak ve derhâl yapılması
gereken işlemlerdir. Patlayan bir su borusunun onarılması buna örnek
gösterilebilir. Her paydaş, zorunlu ve ivedi yönetim işlerini, gerektiğinde
diğer paydaşlar adına tek başına yapabilir. Bu yetki, paydaşlar arasındaki
anlaşmayla tamamen ortadan kaldırılamaz.
Olağan
yönetim işleri, küçük onarımlar, tarımsal faaliyetin sürdürülmesi veya
malın günlük kullanımının devam ettirilmesi gibi işlemlerdir. Kural olarak her
paydaş bu işleri tek başına gerçekleştirebilir. Önemli yönetim işleri
için ise pay ve paydaş çoğunluğu gerekir. İşletme usulünün veya tarım türünün
değiştirilmesi, olağan sınırları aşan bakım ve onarım işleri ile kira
sözleşmelerinin yapılması veya sona erdirilmesi bu kapsamdadır. Pay ve paydaş
sayısının eşit olması hâlinde hâkim, bütün paydaşların menfaatlerini gözeterek
karar verebilir.
Olağanüstü
yönetim işleri ve malın bütünü üzerinde tasarruf işlemleri bakımından kural
olarak oybirliği aranır. Malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, koruma ve
kullanma sınırlarını aşan yapı işleri, paylı malın devri veya tamamı üzerinde
sınırlı ayni hak kurulması bu kapsamdadır.
Her paydaş,
diğer paydaşların haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve
onu kullanabilir. Paydaşlardan birinin malın tamamını diğerlerinin kullanımını
engelleyecek biçimde kullanması hukuka aykırıdır. Paydaşlar kullanma ve
yararlanma biçimini anlaşmayla düzenleyebilir. Taşınmazlara ilişkin bu tür
anlaşmaların sonradan paydaş olanları da bağlaması isteniyorsa tapu kütüğüne
şerh edilmesi gerekir (Öztaş, 2011).
Paylı mülkiyet,
bir veya birkaç paydaş bakımından sona erebileceği gibi bütün paydaşlar
bakımından da sona erebilir. Bir paydaşın payını devretmesi, payın cebrî icra
yoluyla satılması, paydaşın mülkiyet hakkından feragat etmesi veya ölümü bu
sonuçları doğurabilir. Ayrıca diğer paydaşların haklarını sürekli ve ağır
biçimde ihlal eden paydaşın, gerekli şartların gerçekleşmesi hâlinde mahkeme
kararıyla paydaşlıktan çıkarılması mümkündür.
Paylı mülkiyetin
bütün paydaşlar bakımından sona erme sebepleri arasında malın devri, terk edilmesi,
yok olması, kamulaştırılması, cebrî icra yoluyla satılması ve kat mülkiyetine
dönüştürülmesi bulunur. Paylı taşınmaz üzerindeki yapının kat mülkiyetine
elverişli olması hâlinde, paydaşlara bağımsız bölümler özgülenerek paylı
mülkiyet sona erdirilebilir.
Paylaşma, paylı
mülkiyete özgü sona erme nedenidir. Her paydaş, kural olarak paylaşmayı isteme
hakkına sahiptir. Ancak malın sürekli bir amaca özgülenmesi, paydaşların
paylaşmayı belirli süreyle sınırlayan bir sözleşme yapması veya özel kanunlarda
öngörülen sınırlamalar bu hakkın kullanılmasını engelleyebilir. Paylaşma isteme
hakkı, paydaşların anlaşmasıyla en fazla on yıl süreyle sınırlandırılabilir.
Taşınmazlara ilişkin sınırlama sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için kanunda
öngörülen şekil şartlarına uyulması ve üçüncü kişilere karşı ileri
sürülebilmesi için tapuya şerh verilmesi gerekir.
Paylaşma, aynen
bölüşme veya satış bedelinin paylaştırılması yoluyla yapılır. Malın niteliği ve
ilgili imar veya tarım mevzuatı aynen paylaşmaya elveriyorsa hâkim öncelikle bu
yöntemi tercih eder. Parçaların değerleri eşit değilse denkleştirme bedeline
hükmedilebilir. Aynen paylaşma mümkün değilse veya paydaşlar satış suretiyle
paylaşma konusunda anlaşmışsa mal açık artırmayla satılır ve elde edilen bedel
paydaşlara payları oranında dağıtılır (Ruhi, 2013).
Paylı mülkiyet,
fiziksel olarak bölünmemiş bir eşya üzerindeki tek mülkiyet hakkının birden
fazla kişiye ait olduğu özel bir ortak mülkiyet biçimidir. Paylar, eşyanın
maddi bölümlerini değil, mülkiyet hakkına katılma oranlarını gösterir.
Paydaşlar kendi payları üzerinde kural olarak serbestçe tasarruf edebilmekte;
ancak malın bütünü üzerindeki kullanma, yönetim ve tasarruf yetkileri, diğer
paydaşların hakları ve kanunda öngörülen karar yeter sayılarıyla sınırlanmaktadır.
Paylı mülkiyetin
yönetim rejiminde işlemin niteliği belirleyici olup zorunlu, ivedi ve olağan
işlerde bireysel hareket imkânı; önemli işlerde çifte çoğunluk; olağanüstü
işler ve malın bütünü üzerindeki tasarruflarda ise oybirliği esası
benimsenmiştir. Paylı mülkiyetin sona ermesinde en önemli ve bu kuruma özgü yol
paylaşmadır. Paylaşma, aynen bölüşme veya satış bedelinin paylaştırılması
şeklinde gerçekleştirilebilir. Bununla birlikte malın sürekli bir amaca
özgülenmesi, sözleşmeyle getirilen sınırlamalar ve özel kanun hükümleri
paylaşma hakkını sınırlayabilir.
Eren, F. (2016).
Mülkiyet hukuku. Yetkin Yayınları.
Oğuzman, M. K.,
Selici, Ö., & Oktay-Özdemir, S. (2016). Eşya hukuku. Filiz Kitabevi.
Öztaş, İ.
(2011). Paylı mülkiyette paydaşın kullanma ve yararlanma hakkı. On İki
Levha Yayıncılık.
Ruhi, A. C.
(2013). Paylaşma davaları. Seçkin Yayıncılık.
Sirmen, A. L.
(2020). Eşya hukuku. Yetkin Yayınları.
Şengöz, Ç.
(2017). Paylı mülkiyet kavramı ve sona ermesi [Yayımlanmamış yüksek
lisans tezi]. Ankara Üniversitesi.
Kekeç, S. N.
(2024). Paylı mülkiyet (yasal önalım hakkı hariç olmak üzere) [Yüksek
lisans
