Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüdü
Nedeniyle Kiraya Verenin Fesih Hakkı

Öz

Kira
sözleşmesinde kiracının temel borcu, kira bedelini zamanında ve eksiksiz
ödemektir. Kiracının bu borcunu yerine getirmemesi, Türk Borçlar Kanunu’nun
(TBK) 315. maddesi kapsamında kiraya verene sözleşmeyi olağanüstü feshetme
imkânı tanır. Bununla birlikte bu hak, kiracının korunması amacıyla belirli
şartlara bağlanmıştır. Kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması, kira bedeli
veya yan giderin muaccel hâle gelmesi, borcun ödenmemesi ve kiracıya usulüne
uygun yazılı bildirim yapılması bu şartların başlıcalarıdır. Konut ve çatılı
işyeri kiralarında kiracıya en az otuz gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az
on gün süre verilmesi gerekir. Bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşme
kendiliğinden sona ermez; kiraya verenin ayrıca fesih hakkını kullanması
gerekir. Fesih sonucunda kiracının kiralananı geri verme, kiraya verenin ise
şartları varsa kira alacağı, temerrüt faizi ve zararlarının tazminini isteme
hakkı doğar. Bu çalışmada, TBK m. 315 çerçevesinde kiracının temerrüdünün
şartları ve hukuki sonuçları incelenmektedir.

Anahtar
Kelimeler: Kira sözleşmesi, kira bedeli, temerrüt, fesih, kiralananın
iadesi, TBK m. 315.

Giriş

Kira sözleşmesi,
kiraya verenin bir malın kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan
yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında kira
bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (Türk Borçlar Kanunu [TBK], 2011, m.
299). Bu sözleşmede kiralananın kullandırılması kiraya verenin, kira bedelinin
ödenmesi ise kiracının asli edimidir. Kiracının kira bedelini zamanında
ödememesi, kira ilişkisinin devamını önemli ölçüde güçleştirebilir. Bu nedenle
kanun koyucu, kiraya verene belirli koşullar altında sözleşmeyi olağanüstü
feshetme hakkı tanımıştır.

TBK m. 315’e
göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan
giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak uygun bir süre vererek
bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Bu düzenleme, hem kiraya verenin alacağını ve sözleşmeden doğan menfaatlerini
korumakta hem de kiracıya borcunu yerine getirmesi için son bir fırsat
sağlamaktadır. Dolayısıyla fesih hakkı, yalnızca kira bedelinin ödenmemiş
olmasına değil, kanunda öngörülen bildirim ve süre şartlarına da bağlıdır.

Kira Bedeli ve Yan
Giderler

Kira bedeli,
kiracının kira sözleşmesinden doğan asli ödeme borcudur. TBK m. 313’te
kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü açıkça düzenlenmiştir. Kira bedelinin
miktarı taraflarca serbestçe belirlenebilir; ancak bu özgürlük emredici hukuk
kuralları, dürüstlük kuralı ve özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarına
ilişkin sınırlamalar çerçevesinde kullanılmalıdır. Bu tür kiralarda kira
artışları bakımından TBK m. 344’te öngörülen sınırlar dikkate alınmalıdır.

Kira bedelinin
ödeme zamanı öncelikle sözleşmeyle belirlenir. Sözleşmede bir düzenleme
bulunmaması hâlinde yerel uygulama dikkate alınır; bu da mümkün değilse TBK m.
314 uyarınca kira bedeli ve yan giderler kural olarak her ayın sonunda veya en
geç kira süresinin bitiminde ödenir. Kira bedelinin hangi tarihte muaccel olduğu,
kiracının temerrüdünün ve kiraya verenin TBK m. 315 kapsamındaki haklarının
belirlenmesi bakımından önem taşır.

TBK m. 315, kira
bedelinin yanı sıra yan giderlerin ödenmemesini de fesih sebebi olarak kabul
etmektedir. Yan gider kavramı kanunda ayrıntılı biçimde tanımlanmamış olmakla
birlikte kiralananın kullanımıyla bağlantılı giderleri ifade eder. Elektrik,
su, doğalgaz, yakıt ve benzeri kullanım giderleri, sözleşmede veya kanunda
aksine bir düzenleme bulunmadığı sürece kiracıya ait olabilir. Bununla birlikte
kira bedeli asli edim, yan giderler ise kira ilişkisiyle bağlantılı yan
yükümlülük niteliğindedir. Hukuki nitelikleri farklı olsa da TBK m. 315
bakımından ödenmemeleri benzer sonuçlara bağlanmıştır.

Kiracının Temerrüdü ve
Fesih İçin Gerekli Şartlar

TBK m. 315’in
uygulanabilmesi için ilk olarak kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması
gerekir. Kiralananın tesliminden önce ödenmesi kararlaştırılan bir bedelin
ödenmemesi, genel hükümlere göre alacak ve temerrüt bakımından sonuç
doğurabilse de kural olarak TBK m. 315’te düzenlenen kira sözleşmesini fesih
mekanizmasını işletmez. Teslim, yalnızca fiilî kullanımın başlamasını değil,
kiracının kiralanan üzerinde kullanma ve yararlanma imkânının kendisine
bırakılmasını ifade eder.

İkinci şart,
muaccel hâle gelmiş kira bedeli veya yan gider borcunun ödenmemiş olmasıdır.
Henüz ödeme zamanı gelmemiş borçlar için TBK m. 315 uyarınca fesih yoluna
başvurulamaz. Ödenmeyen borcun miktarı ve hangi döneme ait olduğu belirli veya
belirlenebilir olmalıdır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında,
gelecekteki kira bedellerinin tek bir kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle
peşinen muaccel olacağını öngören sözleşme hükümleri TBK m. 346 gereğince
geçersizdir. Bu nedenle fesih bildiriminin yalnızca muaccel olmuş ve ödenmemiş
borçlara dayanması gerekir.

Kiracının
temerrüde düşme zamanı bakımından TBK m. 117 önem taşır. Kira bedelinin ödeme
tarihi sözleşmede açıkça belirlenmişse, bu tarihin geçmesiyle kiracının
kendiliğinden temerrüde düşeceği kabul edilebilir. Ödeme zamanı belirlenmemişse
kiraya verenin ayrıca temerrüt ihtarı göndermesi gerekebilir. Uygulamada
uyuşmazlık yaşanmaması için, kira bedelinin vadesi belirli olsa dahi TBK m.
315’teki unsurları taşıyan açık ve yazılı bir ihtar gönderilmesi en güvenli
yöntemdir.

Üçüncü ve en
önemli şart, kiraya verenin kiracıya yazılı bildirimde bulunmasıdır. Bildirimde
ödenmeyen kira bedeli veya yan giderlerin miktarı, ait oldukları dönem, ödeme
yapılması gereken süre ve süre içinde ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmenin
feshedileceği açıkça belirtilmelidir. “Yasal yollara başvurulacağı” yönündeki
genel bir ifade, fesih iradesini açıkça ortaya koymadığı sürece yeterli
olmayabilir.

Kiracıya
verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer kira
sözleşmelerinde ise en az on gündür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı
günü izleyen gün işlemeye başlar. Bu süreler kiracı aleyhine kısaltılamaz;
ancak kiracı lehine uzatılabilir. Bildirimin kiracıya veya yetkili temsilcisine
ulaşması gerekir. Birden fazla kiracı bulunması hâlinde bildirimin kural olarak
her bir kiracıya yöneltilmesi gerekir. Aile konutu söz konusuysa ve kiracı
olmayan eş sözleşmeye taraf olduğunu kiraya verene bildirmişse, bildirim ve
ödeme süresi bakımından eşin de ayrıca dikkate alınması gerekir.

Fesih ve Hukuki
Sonuçları

Kiracı,
bildirimde verilen süre içinde borcunu tamamen öderse TBK m. 315’e dayalı fesih
hakkının kullanılması engellenebilir. Ödemenin eksik yapılması hâlinde ise
temerrüt devam eder. Ancak fesih hakkı dürüstlük kuralına uygun kullanılmalıdır.
Çok küçük veya önemsiz bir eksiklik üzerinden sözleşmenin sona erdirilmeye
çalışılması, somut olayın özelliklerine göre hakkın kötüye kullanılması teşkil
edebilir.

Sürenin
geçmesiyle kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. TBK m. 315, kiraya verene
bir fesih hakkı tanımaktadır; bu hakkın ayrıca ve açık biçimde kullanılması
gerekir. Kiraya veren, ilk bildirimde süre sonunda fesih iradesini açıkça
ortaya koymuşsa, sürenin sonunda ayrıca bildirim yapılmasının gerekip
gerekmediği somut bildirimin içeriğine göre değerlendirilir. Bununla birlikte
ispat sorunlarını önlemek amacıyla ödeme süresinin bitiminden sonra ayrıca ve
açık bir fesih bildirimi gönderilmesi uygun olur. Konut ve çatılı işyeri
kiralarında fesih bildiriminin yazılı yapılması gerektiği ayrıca dikkate
alınmalıdır.

Fesih geçerli
biçimde gerçekleştiğinde kiracının kiralananı geri verme borcu doğar. TBK m.
334 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmenin sona ermesi üzerine aldığı hâliyle
geri vermekle yükümlüdür. Kiralananın sözleşmeye uygun kullanımı nedeniyle
meydana gelen olağan eskime ve bozulmalardan kiracı sorumlu değildir; ancak
sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle ortaya çıkan zararlar kiracıdan talep
edilebilir.

Kiraya veren,
fesih dışında ödenmeyen kira bedellerini ve şartları varsa temerrüt faizini
isteyebilir. Kira sözleşmesinin kiracının kusurlu temerrüdü nedeniyle
süresinden önce sona ermesi ve kiraya verenin zarara uğraması hâlinde,
sözleşmenin erken sona ermesinden doğan zararların tazmini de gündeme
gelebilir. Temerrüt faiziyle karşılanmayan aşkın zarar bakımından TBK’nın genel
hükümleri uygulanabilir. Ayrıca kiracının tahliye etmemesi hâlinde kiraya
veren, somut olayın niteliğine göre icra takibi veya tahliye davası gibi hukuki
yollara başvurabilir.

Sonuç

TBK m. 315,
kiracının muaccel kira bedeli veya yan giderleri ödememesi hâlinde kiraya
verene olağanüstü fesih hakkı tanımaktadır. Ancak bu hak, kiralananın teslim
edilmiş olması, borcun muaccel ve ödenmemiş bulunması, kiracıya yazılı bildirim
yapılması ve kanuni asgari sürenin tanınması şartlarına bağlıdır. Konut ve
çatılı işyeri kiralarında en az otuz, diğer kira sözleşmelerinde en az on
günlük süre verilmesi zorunludur.

Kiraya verenin
bildiriminde borcun miktarı ve dönemi açıkça gösterilmeli, ödeme yapılmadığı
takdirde sözleşmenin feshedileceği belirtilmelidir. Süre içinde ödeme
yapılmaması, sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmeyip kiraya verene fesih
hakkını kullanma imkânı verir. Fesih sonrasında kiracının kiralananı geri
verme, kiraya verenin ise kira alacağı, temerrüt faizi ve koşulları varsa
zararlarının tazminini isteme hakkı doğar. Bu nedenle TBK m. 315 kapsamında
yapılacak işlemlerde bildirim içeriğine, tebliğ tarihine, sürenin doğru
hesaplanmasına ve fesih iradesinin açıkça ortaya konulmasına özel önem
verilmelidir.

Kaynakça

Akart​​epe, A.
(2016). Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi çerçevesinde kiracının kira
bedelini ödemede temerrüdü ve hukuki sonuçları. Marmara Üniversitesi Hukuk
Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 22(3), 83–110.

Aydoğmuş, A.
(2023). Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının temerrüdü ve sonuçları
[Yüksek lisans tezi, İstanbul Üniversitesi].

Başar, Ö.
(2023). Kira bedelini ödemede temerrüt ve sonuçları.

Eren, F. (2017).
Borçlar hukuku genel hükümler. Yetkin Yayınları.

Eren, F. (2021).
Borçlar hukuku özel hükümler. Yetkin Yayınları.

Gümüş, M. A.
(2012). Yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi.
Vedat Kitapçılık.

Kayar, İ.
(2015). 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre borçlar hukuku: Genel
hükümler ve özel borç ilişkileri. Seçkin Yayıncılık.

Türk Borçlar